A reforma tributária brasileira começa a transformar a maneira como bens e serviços são tributados no país. A Emenda Constitucional nº 132, promulgada em dezembro de 2023, estabeleceu as bases para substituir tributos sobre o consumo por um novo sistema, com a criação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). 

A mudança foi regulamentada principalmente pela Lei Complementar nº 214/2025, que definiu as regras de funcionamento dos novos tributos e estabeleceu disposições específicas para diferentes tipos de contribuintes, incluindo os condomínios edilícios. 

Para síndicos e administradoras, compreender essas mudanças é importante para organizar a gestão financeira, revisar procedimentos e identificar situações que podem exigir ajustes contábeis ou fiscais. Isso não significa, porém, que todos os condomínios passarão a pagar os novos tributos sobre a taxa condominial. A legislação estabelece tratamentos diferentes conforme a natureza das receitas e o enquadramento do condomínio. 

O que é a reforma tributária e por que ela foi criada? 

A reforma tributária do consumo tem como objetivo reorganizar a tributação sobre bens e serviços no Brasil. O sistema atual reúne tributos federais, estaduais e municipais, com regras e procedimentos distintos. A proposta é simplificar essa estrutura por meio de um modelo de tributação sobre o valor agregado, com maior integração entre as administrações tributárias. 

A CBS será de competência federal, enquanto o IBS será compartilhado entre estados, municípios e Distrito Federal. Os dois tributos substituirão gradualmente, entre outros, PIS, Cofins, ICMS e ISS. O Imposto Seletivo também foi criado, mas sua aplicação está relacionada a bens e serviços definidos em lei, considerando critérios como efeitos prejudiciais à saúde ou ao meio ambiente. 

A legislação prevê que o novo sistema observe princípios como simplicidade, transparência, justiça tributária e cooperação. A implementação, entretanto, será gradual, para permitir a adaptação de empresas, governos e contribuintes às novas regras. 

Para o mercado condominial, o ponto central é que a reforma não se limita às empresas tradicionais. A Lei Complementar nº 214/2025 inclui expressamente os condomínios entre as entidades que podem ser consideradas fornecedoras para fins de IBS e CBS. Isso não significa que a taxa condominial será automaticamente tributada, mas torna necessário avaliar as operações realizadas por cada empreendimento. 

Condomínios terão de pagar IBS e CBS sobre a taxa condominial? 

A resposta depende do enquadramento do condomínio e da composição de suas receitas. 

A legislação permite que o condomínio edilício opte pelo regime regular de IBS e CBS. Caso faça essa opção, os novos tributos incidirão sobre todas as taxas e demais valores cobrados dos condôminos e de terceiros, conforme as regras previstas na lei. 

Se o condomínio não optar pelo regime regular, há um tratamento específico. Quando as taxas e demais valores cobrados dos condôminos representam menos de 80% da receita total, o condomínio fica sujeito à incidência de IBS e CBS sobre as operações com bens e serviços que realizar, nos termos da legislação. Nessa situação, poderá apropriar créditos proporcionalmente à receita decorrente das operações tributadas. 

O limite de 80% é um critério importante, mas não deve ser interpretado isoladamente. É necessário compreender quais receitas entram no cálculo, quais operações são tributáveis e como a legislação trata cada situação. A análise deve considerar o conjunto das receitas do condomínio, e não apenas a taxa mensal paga pelos moradores. 

Por isso, não é correto afirmar que a reforma cria uma nova cobrança automática sobre toda taxa condominial. Também não é seguro concluir que um condomínio está completamente fora do alcance dos novos tributos apenas porque não tem finalidade lucrativa. 

A recomendação é que síndicos e administradoras solicitem à contabilidade uma avaliação individualizada, especialmente quando o empreendimento recebe valores de terceiros ou realiza atividades que vão além do rateio das despesas comuns. 

Quais receitas e operações merecem atenção? 

Além das contribuições ordinárias e extraordinárias dos moradores, alguns condomínios podem obter receitas relacionadas ao uso de áreas ou à prestação de serviços. Cada situação precisa ser analisada conforme sua natureza jurídica e as regras da reforma. 

Entre os exemplos que merecem avaliação estão: 

• Locação de espaços para antenas, equipamentos ou publicidade. 

• Cessão onerosa de áreas comuns para eventos ou atividades comerciais. 

• Receitas relacionadas à utilização de espaços por terceiros. 

• Operações envolvendo equipamentos ou serviços disponibilizados mediante cobrança. 

• Receitas extraordinárias que não correspondam simplesmente ao rateio das despesas comuns. 

Esses exemplos não significam que todas as operações serão necessariamente tributadas. A incidência depende do tipo de fornecimento, da existência de contraprestação, do enquadramento do condomínio e das condições previstas na legislação. 

A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece que o IBS e a CBS incidem, como regra geral, sobre operações onerosas com bens ou serviços. Por isso, identificar a natureza de cada receita é uma etapa importante para compreender o tratamento fiscal aplicável. 

Também é necessário distinguir receitas do condomínio de valores recebidos pela administradora em nome de terceiros. O contrato e a forma como a operação é realizada podem influenciar a análise tributária. 

Como a reforma pode afetar a gestão financeira? 

O impacto da reforma sobre o orçamento condominial não será necessariamente igual para todos os empreendimentos. Condomínios que recebem apenas contribuições dos moradores podem estar em uma situação diferente daqueles que também realizam operações comerciais ou obtêm receitas de terceiros. 

A composição das despesas também merece atenção. Serviços terceirizados, manutenção, limpeza, segurança, obras e fornecimentos contratados podem ser afetados pela transição do sistema tributário. A forma como os fornecedores recolhem tributos e a possibilidade de aproveitamento de créditos podem influenciar os custos efetivos das contratações. 

Isso não permite afirmar, de maneira geral, que os serviços condominiais ficarão mais caros ou mais baratos. O efeito dependerá do setor, do fornecedor, do contrato e das regras aplicáveis a cada operação. 

Para o síndico, o caminho mais prudente é acompanhar a evolução dos custos e evitar projeções baseadas apenas em estimativas gerais de alíquotas. A reforma prevê mecanismos de transição e regimes específicos, de modo que a análise deve considerar as regras vigentes em cada etapa. 

O que muda para as administradoras de condomínios? 

As administradoras têm papel importante na organização das informações necessárias para avaliar os efeitos da reforma. Elas podem apoiar os síndicos na identificação das receitas, na organização dos contratos e na comunicação com a contabilidade. 

Uma das primeiras medidas é verificar se os sistemas financeiros e contábeis conseguem separar adequadamente as contribuições dos moradores de outras receitas. Essa distinção ajuda a compreender a composição da receita total e a avaliar o critério de 80% previsto na legislação. 

Também é recomendável revisar os procedimentos de cadastro e documentação de fornecedores, além de acompanhar as mudanças nos documentos fiscais eletrônicos. A reforma prevê a integração de informações entre as administrações tributárias e estabelece obrigações documentais para os contribuintes sujeitos ao novo sistema. 

A administradora não substitui a assessoria contábil ou jurídica do condomínio. Seu papel é contribuir para que os dados estejam organizados, os contratos sejam localizados e as decisões sejam tomadas com base em informações confiáveis. 

Como síndicos e administradoras devem se preparar? 

A preparação pode começar antes de qualquer mudança concreta na taxa condominial. O primeiro passo é mapear as receitas e despesas, identificando operações que possam exigir avaliação tributária. 

Em seguida, vale reunir os contratos de prestação de serviços, locação e cessão de espaços, além dos documentos contábeis que permitam compreender a composição da receita do condomínio. Com essas informações, a contabilidade poderá avaliar o enquadramento e indicar se há necessidade de ajustes. 

Também é importante acompanhar as orientações oficiais sobre obrigações acessórias, documentos fiscais e procedimentos de transição. Como a regulamentação e os atos técnicos podem ser atualizados, decisões tomadas com base em informações antigas podem não refletir as regras aplicáveis no momento. 

Por fim, a comunicação com os moradores deve ser clara. Caso uma avaliação indique possíveis impactos financeiros, o síndico deve explicar quais fatores foram considerados, quais mudanças são efetivamente necessárias e quais pontos ainda dependem de regulamentação ou análise profissional. 

Como a assinatura de energia limpa da NewSun contribui para uma gestão mais simples

Entre as iniciativas para tornar a gestão de um condomínio mais descomplicada, a assinatura de energia limpa da NewSun se destaca por permitir que condomínios avancem em sua jornada ambiental sem necessidade de obras, instalações complexas ou aquisição de equipamentos. 

O modelo permite que o condomínio participe de uma solução baseada em fontes renováveis mantendo o fornecimento normal da distribuidora de energia. Não é necessário instalar painéis solares, realizar intervenções estruturais ou assumir responsabilidades relacionadas à manutenção de equipamentos próprios. 

Outro benefício relevante está relacionado à previsibilidade. Em um cenário no qual a Força da Imprevisibilidade afeta constantemente os custos operacionais, soluções que ajudam a organizar e planejar melhor as despesas energéticas ganham importância estratégica para a gestão condominial. 

Assim, mesmo condomínios que ainda não possuem condições de implantar uma horta ou uma composteira podem iniciar sua jornada sustentável por meio de ações práticas, acessíveis e alinhadas às demandas atuais do mercado. 

Quais são os prazos da reforma tributária? 

A implementação da reforma é gradual. O ano de 2026 marca o início da fase de teste do IBS e da CBS, com alíquotas previstas na legislação e obrigações relacionadas à adaptação dos sistemas e documentos fiscais. 

A partir de 2027, começa uma nova etapa, com a cobrança da CBS e a extinção de tributos federais substituídos por ela, conforme as condições previstas na legislação. A transição do ICMS e do ISS para o IBS ocorre gradualmente entre 2029 e 2032. A conclusão da transição está prevista para 2033. 

Para os condomínios, isso significa que a preparação não deve ser concentrada apenas em uma data. O acompanhamento das regras, a organização dos registros e a avaliação das operações precisam ocorrer ao longo do período de transição. 

A orientação mais segura é acompanhar os comunicados da Receita Federal, do Comitê Gestor do IBS e dos órgãos responsáveis pela regulamentação. Os prazos e procedimentos operacionais podem ser detalhados por atos específicos, que devem ser considerados junto à legislação principal. 

A reforma tributária não determina, por si só, um aumento automático da taxa condominial. Seus efeitos dependerão da realidade de cada empreendimento, das receitas que realiza e da forma como administra contratos e despesas. Com informação, organização contábil e acompanhamento profissional, síndicos e administradoras poderão avaliar as mudanças com mais segurança e preparar os condomínios para a transição.