A inadimplência é um dos principais desafios enfrentados por síndicos, administradores e moradores de condomínios no Brasil. Atrasos no pagamento das taxas condominiais impactam diretamente o fluxo de caixa, prejudicam a prestação de serviços essenciais e podem forçar aumentos futuros de taxas para cobrir déficits financeiros. Um levantamento da UCondo recente indica que a inadimplência em condomínios brasileiros atingiu patamares não apenas expressivos, como históricos. No primeiro semestre de 2025, o índice de inadimplência superior a 30 dias chegou a 11,95%, o maior patamar desde 2022, impulsionado por juros altos e orçamento doméstico pressionado dos moradores.

Embora a inadimplência possa variar bastante conforme região e perfil do condomínio, por exemplo, dados da Lello apontam que em São Paulo houve queda em alguns casos com gestores que usam tecnologia e cobrança amigável, ainda assim o problema permanece relevante em muitos empreendimentos.

Nesse contexto financeiro complexo, a boa gestão condominial passa por um plano robusto anti-inadimplência, capaz de reduzir atrasos, preservar a saúde fiscal do condomínio e garantir condições estáveis para manutenção e investimentos. O papel do síndico, neste processo, é fundamental — especialmente na apresentação, na aprovação e na implementação de medidas em assembleia de condomínio, onde morador e administração dialogam sobre as prioridades da comunidade.

Entendendo o impacto da inadimplência em condomínios

Antes de qualquer ação, é importante compreender quais são os impactos da inadimplência em condomínios. Quando um número relevante de moradores não paga as taxas no prazo, o orçamento condominial fica comprometido e os serviços essenciais como limpeza, portaria, manutenção de elevadores, segurança eletrônica e iluminação, ficam sob risco de descontinuidade ou perda de qualidade.

Além disso, a inadimplência aumenta os custos para todos, em especial para os condôminos com pagamentos em dia, uma vez que despesas não arrecadadas precisam ser cobertas com reservas ou ajustes futuros na taxa e assim onerando os moradores adimplentes. Essa dinâmica pode gerar um ciclo perverso e vicioso: taxas condominiais mais altas para compensar inadimplência podem, por sua vez, desencadear ainda mais atrasos.

Os índices de falta de pagamento variam grandemente por região, sendo liderados pelo norte do país com mais de 18% de inadimplência. O ranking é seguido por Nordeste com cerca de 14%, Sudeste com quase 12%, Centro-oeste com 10% e, em último lugar, Sul com pouco mais de 9%.

Logo, a localização do condomínio também é um fator importante para considerar ao elaborar um plano anti-inadimplência. Caso a taxa de falta de pagamentos esteja alta em um condomínio no Sul do país, por exemplo, provavelmente o problema pode ser aliviado com mais facilidade via organização interna. Já em um condomínio no Norte medidas mais drásticas e um plano mais incisivo podem ser necessários.

A influência da economia nacional

A inadimplência em condomínios não ocorre em um vácuo: ela é fortemente moldada pelo desempenho da economia e pelas condições financeiras das famílias. Variáveis macroeconômicas como inflação, taxa de juros, desemprego, custo de vida e renda das famílias afetam diretamente a capacidade dos moradores de cumprir suas obrigações condominiais. Entender essa conexão é essencial para que síndicos e administradores possam planejar estratégias eficazes de gestão financeira e de combate à inadimplência.

Dados indicadores macroeconômicos mostram que a inadimplência no Brasil apresentou aumentos significativos nos últimos anos. Segundo levantamento da Serasa Experian, cerca de 76,6 milhões de brasileiros estavam inadimplentes em abril de 2025, representando aproximadamente 47,1% da população adulta — um recorde desde o início da série histórica em 2016. Esse movimento indica um quadro de maior endividamento familiar e redução da capacidade de cumprir compromissos financeiros.

A economia das famílias refletida no condomínio

Esses números gerais da economia refletem diretamente no contexto condominial. Uma das razões centrais para esse cenário é que em períodos de pressão econômica, as famílias tendem a priorizar o pagamento de despesas consideradas absolutamente essenciais, como alimentação, água, luz e aluguel, deixando serviços e taxas relativos a padrões de vida ou organização coletiva — como as taxas de condomínio — em segundo plano. Relatórios da Serasa indicam que, em abril de 2025, contas de luz e água ainda eram prioridade para os consumidores, mesmo em um contexto de aumento geral da inadimplência.

Os dados da Superlógica, plataforma de soluções financeiras para o mercado condominial, confirmam essa relação. Segundo o índice da empresa, a média nacional de inadimplência nas taxas de condomínio atingiu 6,80% em setembro de 2025, o segundo maior índice do ano, aumentando em relação aos meses anteriores. Os especialistas da Superlógica apontaram diretamente que “o aumento da inflação e da taxa de juros reduz o poder de compra da população e, consequentemente, aumenta a inadimplência — sobretudo a condominial, dada a prioridade de pagamento das pessoas por despesas mais caras”, como cartão de crédito, aluguel e outros compromissos essenciais.

Outro fator econômico que influencia a inadimplência é o próprio aumento no valor das taxas condominiais ao longo do tempo. Uma pesquisa recente mostrou que as taxas de condomínio no Brasil subiram cerca de 25% em três anos, alcançando uma média de R$ 516 no primeiro semestre de 2025. Esse aumento de custos no condomínio eleva o compromisso financeiro mensal dos moradores, que já enfrentam inflação e outras pressões econômicas, e tende a pressionar ainda mais a inadimplência quando a renda não acompanha esse ritmo de aumento.

Taxas, juros e desemprego

O papel do desemprego também não pode ser subestimado. Em momentos de desaceleração econômica ou precarização do mercado de trabalho, mais famílias enfrentam perda de renda ou renda instável, o que se reflete diretamente na capacidade de manter os pagamentos em dia. Embora dados específicos de desemprego não sejam apresentados diretamente na série de inadimplência, a correlação entre emprego, renda e inadimplência é amplamente reconhecida por economistas: quando o desemprego aumenta, o volume de inadimplentes em diferentes categorias também tende a subir.

Além disso, a composição do endividamento da população, apontada por relatórios sobre inadimplência mais ampla, mostra que uma grande parte da dívida total não financeira — que inclui serviços públicos, contas e despesas de consumo — está fora dos sistemas bancários tradicionais. Isso sugere que a dificuldade de pagamento das famílias não se limita a dívidas de crédito, mas também se estende a compromissos mensais, como taxas de condomínio.

As variações regionais da economia também se refletem na inadimplência dos condomínios. Dados de diferentes estados mostram que regiões com menor renda média ou maior pressão econômica apresentam taxas mais elevadas de inadimplência condominial. Por exemplo, a região Norte do Brasil tem índices superiores em comparação a outras regiões, o que pode estar associado a diferenças estruturais de renda e acesso a oportunidades econômicas.

Esses fatores macroeconômicos cumulativos mostram que a inadimplência em condomínios é, em grande parte, um reflexo das condições da economia em que os moradores estão inseridos. A inflação, taxa de juros alta, desemprego e aumento de custos de vida reduzem a renda disponível, alteram prioridades de pagamento e aumentam o risco de atrasos ou não pagamento das cotas condominiais.

Inadimplência em condomínios e o papel do síndico no combate ao problema

O síndico, como gestor responsável pela administração do condomínio, tem papel chave no combate à inadimplência. O Código Civil brasileiro prevê que o síndico deve diligenciar para receber as cotas condominiais o que inclui não apenas o envio de cobranças, mas a implementação de políticas de cobrança que não violem os direitos dos moradores.

Uma gestão que não atua de forma estruturada tende a perpetuar atrasos e a prejudicar o orçamento coletivo. Por isso, o plano anti-inadimplência deve ser formalizado, bem comunicado e aprovado em assembleia de condomínio, para garantir respaldo legal e adesão dos moradores às medidas propostas.

Diagnóstico detalhado: conhecendo a realidade do condomínio

O primeiro passo do plano anti-inadimplência é entender profundamente o cenário específico de cada condomínio. Isso inclui:

• Quantificar o percentual atual de inadimplência (percentual de unidades inadimplentes e montantes em atraso);

• Identificar o tempo médio de atraso;

• Levantar históricos dos últimos 12 meses ou mais;

• Mapear as unidades com atraso recorrente (mais de 3 ocorrências em um ano).

Sem esse diagnóstico, qualquer ação pode ser superficial ou ineficaz. Síndicos podem usar sistemas de gestão condominial ou softwares específicos que não só organizam relatórios financeiros, como facilitam esse acompanhamento e a visualização dos dados.

A segmentação da inadimplência por faixas (por exemplo, atraso de 0-7 dias, 8-30 dias e acima de 30 dias) também auxilia a definir estratégias de abordagem diferenciadas, evitando generalizações que podem ser ineficazes ou até conflituosas. Outras sugestões de segmentação são por valor total devido e por tipo de unidade (para o caso de condomínios com unidades que possuam taxas prediais com valores variados).

Comunicação estruturada com moradores

A comunicação é peça fundamental no enfrentamento da inadimplência em condomínios. Moradores, muitas vezes, atrasam pagamentos não por má-fé, mas por esquecimento ou falta de clareza sobre valores, datas e destinos das taxas.

Uma comunicação eficiente envolve:

• Lembretes prévios ao vencimento da taxa;

• Mensagens automatizadas na data de vencimento e após o vencimento;

• Explicações claras sobre a destinação das contribuições no orçamento;

• Uso de múltiplos canais de contato (e-mail, WhatsApp, aplicativos de gestão, quadro de avisos).

Ferramentas tecnológicas permitem programar lembretes e notificações em intervalos regulares, reduzindo a necessidade de atuação manual e aumentando a taxa de respostas positivas.

Também é importante manter os condôminos informados sobre a política de cobrança e quais são os gatilhos para escalonamento. Essa transparência evita conflitos e a sensação de "ser pego desprevenido" por parte do morador.

Política de cobrança escalonada aprovada em assembleia de condomínio

Um dos pilares do combate à inadimplência é ter uma política de cobrança escalonada, aprovada em assembleia. Tal política estabelece etapas claras e progressivas de cobrança, protegendo o condomínio e demonstrando justiça e transparência.

Essa política pode prever:

1. Lembretes amistosos — contato inicial para lembrar do vencimento;

2. Notificações formais — comunicação mais direta após alguns dias de atraso;

3. Notificações por correio registrado — quando mesmo após o aviso formal, não há retorno;

4. Encaminhamento para assessoria jurídica — caso ainda haja resposta ou resolução;

5. Ações judiciais — em casos de inadimplência persistente.

Programas de cobrança sem uma sequência definida tendem a gerar conflitos e insegurança jurídica. A formalização dessas etapas em assembleia de condomínio garante respaldo e demonstra que a comunidade decidiu coletivamente como lidar com atrasos. Deste modo, não se trata mais apenas de uma cobrança do síndico, mas uma cobrança de todo o condomínio verbalizada pelo síndico.

Facilitação de modalidades de pagamento

A facilidade de pagamento é uma das formas mais eficazes de reduzir a inadimplência. Quanto mais simples e acessível for o ato de pagar, maior a probabilidade de os moradores quitarem as taxas em dia.

Entre as facilidades recomendadas estão:

• Boleto digital com link de pagamento direto;

• PIX como opção de quitação imediata;

• Débito automático autorizado pelo morador;

• Portal online com segunda via do boleto disponível 24 h.

Estudos sobre cobrança eficaz mostram que integrar tecnologia de pagamentos e lembretes automáticos reduz significativamente os fluxos de atraso, diminuindo a necessidade de medidas mais severas futuramente.

No entanto, manter métodos tradicionais de pagamento se torna essencial quando se trata de moradores idosos. Esse público costuma a estranhar mudanças e ter dificuldade para aderir a novas tecnologias, assim manter algo já conhecido, como um boleto físico, pode evitar confusões e por consequência atrasos.

Planos de parcelamento e negociação humana

Nem tão raro quanto se pensa, a inadimplência pode ser reflexo de dificuldades financeiras temporárias enfrentadas por moradores. Nesses casos, um plano de parcelamento bem articulado pode ser uma solução para recuperar receita sem recorrer imediatamente a medidas legais.

Para que o parcelamento seja eficaz e justo, a recomendação é:

• Formalizar o acordo por escrito;

• Definir prazos e parcelas que o devedor possa cumprir;

• Registrar o compromisso internamente no sistema do condomínio.

Esse tipo de negociação, além de recuperar receitas, demonstra uma postura proativa e humana da gestão — algo que, muitas vezes, pode favorecer a cooperação futura e influenciar até mesmo no pagamento de taxas futuras.

Escalada proporcional de cobrança

Quando todas as tentativas amigáveis e negociações não surtirem efeito, é necessário pensar uma abordagem com maior firmeza. A escalada proporcional inclui:

• Notificações legais;

• Envio de cartas por advogado;

• Inclusão em órgãos de proteção ao crédito;

• Ação de execução condominial.

Esse processo precisa ser aplicado com critério, baseado em políticas claras previamente aprovadas em assembleia. Uma vez que ação judicial seja necessária, é fundamental envolver profissionais especializados para garantir respaldo legal e minimizar riscos de contestação.

Educação financeira e transparência orçamentária

Parte do combate à inadimplência em condomínios é educar a comunidade sobre a importância das taxas condominiais e como elas são usadas. Muitos moradores não compreendem que atrasos podem impactar diretamente serviços essenciais, como segurança, manutenção estrutural e limpeza de áreas comuns.

Por isso, a administração deve usar assembleias, comunicados e relatórios para explicar:

• A relação entre contribuição mensal e serviços do condomínio;

• Como a inadimplência afeta o orçamento coletivo;

• O plano de combate à inadimplência e seus fundamentos.

A transparência orçamentária é uma ferramenta poderosa para reduzir resistências e ajudar moradores a entenderem o valor coletivo da adimplência.

Monitoramento contínuo e indicadores de desempenho

Uma vez implementadas as etapas anteriores, é essencial monitorar os resultados e atualizar a base de dados de inadimplência. O síndico deve acompanhar indicadores como:

• Percentual de inadimplência (total e por faixas de atraso);

• Taxa de recuperação mensal;

• Quantidade de acordos de parcelamento ativos;

• Tempo médio de atraso.

Esses indicadores permitem avaliar a eficácia das ações e ajustar a estratégia conforme necessário, garantindo que o plano anti-inadimplência seja um processo dinâmico e adaptável à realidade do condomínio.

Como propor o plano em assembleia de condomínio de forma técnica e consensual

A assembleia de condomínio é o espaço legal e coletivo para aprovar o plano anti-inadimplência. Ao apresentar o plano, o síndico deve:

1. Expor dados concretos — apresente índices de inadimplência atuais e históricos sem expor nomes individuais;

2. Demonstrar impactos financeiros — relacione como atrasos afetam serviços e orçamento;

3. Apresentar o plano escalonado — explicando cada etapa de forma didática;

4. Usar linguagem neutra e técnica — evitando acusações ou emoções;

5. Abrir espaço para perguntas e esclarecimentos — construindo compreensão e consenso.

Ao longo da apresentação, é útil mostrar comparações com práticas de mercado, demonstrando que a proposta segue boas práticas e não é uma medida punitiva isolada.

Tecnologia e inovação no combate à inadimplência

Além das estratégias tradicionais, soluções tecnológicas contam como aliadas no combate à inadimplência em condomínios. Ferramentas que utilizam automação para envio de lembretes, dashboards com indicadores financeiros e até inteligência artificial para prever quais unidades estão em maior risco de atraso têm se difundido no mercado, auxiliando síndicos a antecipar problemas e agir com mais eficácia.

NewSun Partner: um aliado financeiro para o síndico

Paralelamente à gestão da inadimplência, reduzir despesas é um componente fundamental para manter o equilíbrio financeiro. Uma iniciativa inovadora nesse sentido é o programa NewSun Partner. Por meio dessa parceria entre síndicos e a NewSun, condomínios podem:

• Reduzir custos com energia elétrica por meio de soluções de energia limpa;

• Acompanhar gastos em uma plataforma de gestão transparente;

• Receber cashback de 3 % a 5 % do valor total do contrato fechado com a NewSun.

Esse valor adicional pode ser usado estrategicamente para reforçar o fundo de reserva, compensar perdas causadas por inadimplência ou financiar melhorias que aumentem a satisfação dos moradores — uma forma inteligente de tornar o condomínio mais resiliente financeiramente.

Conclusão: a inadimplência se combate com estratégia e transparência

A inadimplência em condomínios não deve ser encarada apenas como um problema de cobrança, mas como um desafio de gestão que precisa de abordagem estruturada, comunicação transparente, tecnologia e respaldo coletivo por meio da assembleia de condomínio.

Um plano anti-inadimplência eficaz combina diagnóstico detalhado, políticas escalonadas de cobrança, facilitação de pagamentos, negociação humana e monitoramento constante. Quando aprovado e implementado de maneira técnica e consensual, o impacto financeiro negativo é reduzido e a saúde fiscal do condomínio é fortalecida.

Aliar esse plano ao uso inteligente de tecnologia e iniciativas como o NewSun Partner proporciona não apenas recuperação de receita, mas também criação de valor e sustentabilidade financeira — estratégias essenciais para enfrentar os desafios contemporâneos da administração condominial.